信息发布
矿业搜索:
最新公告:
当前位置:新疆矿业网 - 国源交易中心 >>  首页  >> 矿业百科  >> 查看详情

什么是基准地价?

发布日期:2023-07-08 00:39:52  浏览:365  属于:矿业百科

基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质区域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

一、规定

1.中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正) 

第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

2.2016年12月31日,国土资源部下发了《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号),《意见》中明确提出“市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定出让底价”。

3.国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发2004 28号

(四)禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外,出让价格不得低于最低价标准。

二、概念

基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地,某一时点上土地使用权的平均价格。[1]基准地价即土地初始价,包含城镇土地基准价格和农地基准价格。城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

三、表现形式

基准地价因是平均价格,它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

四、主要作用

基准地价是我国政府法定的公示地价之一,作为确定国有建设用地使用权出让价格审定、国有建设用地租赁租金审定、企业改制土地资产价格处置等依据之一,它可以相对稳定而明确的反映某一区域的土地收益平均水平。本次基准地价的发布,是为了进一步加强土地资产管理,完善科学的地价管理体系,规范土地市场秩序,发挥政府对土地资源的指导调控作用。

五、制订原则

中国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价,现已基本完成。制订基准地价的技术有两条:一是在城镇土地定级的基础上,根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下,直接划定均质地域,根据市场交易资料来测算。用得最多的还是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。 

六、基准地价和土地出让底价、出让最低价的关系

在我国,由政府垄断土地供应,其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要影响。确定出让底价时,应当由市、县人民政府土地行政主管部门委托有资质的土地估价机构,根据基准地价、标定地价、当地的土地市场供求情况、土地市场地价水平和拟出让宗地设定的土地条件,评估出拟出让宗地在出让时点和出让方案设定的土地条件下的正常价格,并依据拟出让宗地的评估价格,综合考虑国家产业政策、地价政策、土地市场调控政策、调控方向,兼顾当前利益和长远利益,确定拟出让宗地的出让底价。

国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见  国办发2017 27号

22.市、县级人民政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价,依法评估并合理确定医疗、养老、教育、文化、体育等领域公共服务项目的出让底价。(国土资源部牵头负责)

一般协议出让涉及出让最低价,各省有相关规定,例如

在城镇基准地价评价范围内的建设项目用地,其协议出让国有土地使用权最低价,不得低于出让宗地所在土地级别基准地价的70%。